Vendita immobili nel fallimento

La giurisprudenza ha sempre ribadito in modo costante il divieto di vendita mezzo trattativa privata di immobili sottoposti a liquidazione fallimentare in forza del disposto degli artt.107 e 108 L.Fall, che prescrive che le alienazioni dei beni sottoposti a liquidazione fallimentare avvengano mediante procedure competitive che assicurino, tramite adeguate forme di pubblicità, la massima informazione e partecipazione di interessati. Questa normativa è ispirata dall’esigenza di massimizzare, tramite l’utilizzo di procedure competitive a rialzo, le entrate dalle vendite fallimentari garantendo al contempo la trasparenza e imparzialità delle alienazioni. Per questi motivi, la vendita di beni immobili a trattativa privata, in deroga alle forme obbligatorie della vendita forzata, è nulla per violazione della norma imperativa di cui all’art. 108 L.Fall, indipendentemente dal fatto che il Tribunale avesse autorizzato o meno il Curatore all’atto (Cass. civ., I sez., 10 maggio2017, n.10464). Vi è però un particolare caso ove l’alienazione a trattativa privata, anche di beni immobili, è eccezionalmente consentita, sebbene la giurisprudenza in materia sia avara di precedenti. Nel caso in questione il passaggio di proprietà del bene avviene non in base ad un atto di vendita expressis verbis, bensì in base ad una transazione, volta a comporre, definire o prevenire una controversia mediante reciproche concessioni. È infatti consolidato che le transazioni ben consentono l’uso di strumenti privatistici e possono senz’altro contenere al loro interno alienazioni di beni anche di natura immobiliare. La Corte di Cassazione, con le decisioni n. 3444/1971 e n.529/1972, ha affermato che la transazione volta a prevenire o definire negozialmente una lite, non incontra alcun limite nella procedura di fallimento e che anzi la stessa Legge Fallimentare all’art. 35 ne prevede la possibilità. Detto art. 35 L.Fall dispone che le transazioni siano effettuate dal Curatore, previa autorizzazione del comitato dei creditori e dopo averne preventivamente dato informazione al Giudice Delegato, salvo quanto previsto dall’art.104 ter, co.8, c.c. Va in questa sede sottolineato che la transazione, anche se contiene un’alienazione immobiliare, ha sempre contenuto ben più ampio di una semplice compravendita, poichè lo scopo stesso della transazione non è il mero passaggio di proprietà, bensì la risoluzione di un contrasto mediante reciproche concessioni. Si Conclude L’orientamento della Corte di legittimità che consente l’alienazione di un immobile anche mediante trattativa privata, nel caso avvenga all’interno di una transazione, pare condivisibile in ragione del fatto che la possibilità di cui sopra produce una serie di vantaggi evidenti. Basti considerare che la composizione o prevenzione transattiva di una controversia, anche ove comporti alienazioni di immobili, è spesso lo strumento più celere ed efficace a risoluzione di una situazione caratterizzata da complesse pretese contrapposte, che in alternativa sarebbero esposte alle lunghe tempistiche, considerevoli spese e all’alea del procedimento giudiziale. Inoltre questo tipo di alienazione realizza un determinato ricavato dalla cessione dell’immobile, che difficilmente si realizzerebbe in caso di vendita competitiva di un bene su cui pende una controversia. Il Fallimento dunque, oltre a risparmiare il tempo e i soldi di un Giudizio volto a comporre la controversia, potrebbe trarre un ulteriore vantaggio dall’uso dello strumento transattivo, e cioè che l’interesse di controparte ad assicurarsi un specifico immobile e contemporaneamente a definire il contrasto insorto, potrebbe fruttare al Fallimento medesimo un ricavato ben maggiore rispetto al mero valore dell’immobile.